DEPRECIAÇÃO DE IMÓVEIS: 8 FATORES QUE INFLUENCIAM NO PROCESSO
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A depreciação de
imóveis é aplicada a todos os métodos de avaliação de bens, sendo um conceito
de extrema importância para corretores imobiliários e profissionais atuantes no
ramo.
O conhecimento
do assunto é fundamental não apenas para esclarecer o valor de um imóvel para
os clientes, mas também para contornar possíveis objeções (aumentando as
chances de fechar contratos) e ainda instruir sobre maneiras de prevenir a
desvalorização de um determinado imóvel.
Para que tudo
isso seja possível, é preciso, antes de tudo,
conhecer a fundo quais são os fatores que contribuem para o processo de
depreciação de imóveis, transmitindo mais segurança aos clientes no atendimento
e aumentando o profissionalismo da imobiliária.
Acompanhe a
leitura!
RECAPITULANDO O
CONCEITO: COMO PODEMOS DEFINIR A DEPRECIAÇÃO DE IMÓVEIS?
Antes de
explorar os fatores que colaboram para a depreciação, vale a pena recapitular o
conceito! Vamos lá?
A depreciação de
imóveis é a redução do preço ou valor econômico desses bens devido a alguma
causa que modificou seu estado ou qualidade.
As razões que
influem na depreciação podem envolver o desgaste ocasionado pelo tempo de uso
do imóvel, obsolescência ou mesmo ações da natureza que acabam prejudicando a
integridade do imóvel.
DESVALORIZAÇÃO E
PRECIFICAÇÃO
Vale lembrar que
todo esse processo de desvalorização resulta em perda de comodidade, de
interesse dos clientes, de procura e, portanto, de perda de valor do imóvel. É
interessante destacar, ainda, que o conhecimento dos fatores de depreciação
também é crucial para conversar com os clientes proprietários da imobiliária.
Muitas vezes,
esses clientes não entendem como seus imóveis podem ser avaliados a um preço
abaixo de mercado. Nesse ponto, os corretores devem entrar em cena para
explicar quais fatores influenciam no valor estipulado e inclusive sugerir
melhorias que possam valorizar a propriedade.
8 FATORES QUE
CONTRIBUEM COM A DEPRECIAÇÃO DE IMÓVEIS
De forma geral,
podemos dizer que existem dois tipos de fatores que interferem na depreciação
de imóveis: internos e externos. Os quesitos internos dizem respeito à própria
estrutura e ao estado de conservação do imóvel.
Os fatores
externos, por sua vez, estão mais relacionados à região de localização do
imóvel e suas características. A seguir, confira as 8 principais questões que
colaboram com a desvalorização dos imóveis!
1. MÁ CONSERVAÇÃO
O estado de
manutenção e de conservação é certamente um dos fatores de maior peso na
definição do nível de depreciação do imóvel – talvez seja o maior!
Paredes
descascando, vazamentos e outros problemas hidráulicos, pisos mal conservados,
fiações elétricas desencapadas, defeitos visíveis na estrutura: defeitos como
estes impactam diretamente na impressão do cliente e no posicionamento do
mercado.
Vale lembrar que
a má impressão não é o único efeito causado: com más condições de conservação,
é evidente que o imóvel vai demandar uma boa reforma, o que se refletirá no
valor da compra.
2. AUSÊNCIA DE
GARAGEM OU GARAGEM DESCOBERTA
A garagem é
outro ponto importante quando se trata da valorização (ou depreciação) de um
imóvel. A depender do perfil e da rotina do comprador (além da localização do
imóvel), é indispensável ter um local para guardar o carro. Se o imóvel não
contar com o espaço, esse pode ser um grande ponto de desvalorização.
Além da ausência
de garagem, as garagens sem cobertura também são impensáveis para muitos
compradores (que não querem deixar seus carros expostos à ação do tempo), o que
faz com que imóveis com essas características sejam frequentemente descartados
– e, em consequência, desvalorizados.
3. DECORAÇÃO
ULTRAPASSADA OU EXCESSIVA
Pode parecer
surpreendente, mas sim, a decoração do imóvel também é um fator relevante! A
verdade é que, ainda que o possível cliente pretenda repaginar toda a decoração
do local, uma decoração excessiva ou ultrapassada no local poderá causar uma
péssima impressão.
Nesse sentido, para evitar transmitir essa imagem de desleixo, descuido e incômodo, o ideal é valorizar o espaço do imóvel em si, mantendo-o com cores neutras e estilo mais discreto.
4. POUCO ESPAÇO
Poucos cômodos,
cômodos apertados, pouca área para circulação, ausência de quintal, varanda ou
área externa – o espaço reduzido do imóvel é mais um critério de grande
influência na depreciação.
Essas
características acabam por reduzir as chances de um imóvel ser efetivamente
vendido ou alugado, o que pode forçar uma diminuição em seu preço no mercado.
5. BARULHO NA
VIZINHANÇA
Para além dos
fatores internos, as circunstâncias externas regionais do imóvel também contam
– e muito – para a questão depreciação.
Se a propriedade
está localizada em uma região de grande poluição sonora – sejam avenidas com
muito fluxo de pessoas e veículos, casas de festa ou bares – a tendência é que
os inquilinos se mudem em pouco tempo e que os proprietários se apressem em
vender o local.
Nesse quadro, o
resultado é a dificuldade para negociar e a consequente desvalorização do
imóvel.
6. INFRAESTRUTURA
URBANA COMPROMETIDA
O imóvel está
localizado em uma área que conta com escolas, farmácias, supermercados, centros
de saúde? A infraestrutura do local desempenha um papel importante na
valorização do imóvel, especialmente nas grandes metrópoles, que contam com
trânsito intenso.
Para além das
facilidades citadas acima, a falta de elementos estruturais básicos também
interfere diretamente na depreciação da propriedade. Ruas sem calçamento,
ausência de água encanada, esgoto, iluminação nas vias públicas, dificuldade de
transporte coletivo e falta de coleta de lixo diária são exemplos de situações
graves que desvalorizam imensamente o imóvel.
7. ÍNDICE DE
CRIMINALIDADE
Tais como os fatores de infraestrutura citados acima, a segurança é outro critério externo que conta muitos pontos no momento da venda ou aluguel do imóvel.
Caso a região em
questão apresente um alto índice de criminalidade, o valor do imóvel com
certeza será significativamente depreciado. Quem mora em regiões violentas
deseja se mudar, o que contribui para a desvalorização dos imóveis locais.
8. DOCUMENTAÇÃO
IRREGULAR
Caso o imóvel
possuir alguma documentação incompleta, atrasada ou irregular em qualquer
sentido, é muito provável que seu valor tenha uma queda significativa.
Afinal de
contas, não há como alugar ou vender com facilidade um imóvel que não esteja em
dia com suas obrigações legais – especialmente no nosso país, que geralmente
exige um grande processo burocrático para quitar pendências.
Nesse sentido, é
importante que os corretores orientem seus clientes acerca da regularização dos
documentos do imóvel – se não houver providência, certamente eles vão perder
dinheiro!
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