COMO FUNCIONA E QUAL IMPORTÂNCIA DO TERMO DE VISTORIA INICIAL E FINAL EM IMÓVEIS QUE SERÃO ALUGADOS?

O termo de vistoria é o documento usado para especificar as condições de conservação e manutenção do imóvel no início e ao final da locação.

Publicado por Lucas Daniel Medeiros Cezar

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, indica as obrigações legais impostas, respectivamente, aos locadores e aos locatários:

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Art. 22. O locador é obrigado a:

I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

Art. 23. O locatário é obrigado a:

II – servir – se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá – lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

A Lei do Inquilinato não obriga o locador a realizar o laudo de vistoria no imóvel objeto da locação, mas é de suma importância e consequentemente necessária a realização da mesma, uma vez que a vistoria realizada antes do imóvel ser alugado pode ser entendida como uma ferramenta jurídica capaz que protege tanto o locador quanto o locatário.

O laudo de vistoria é importante não somente para especificar as condições de conservação e manutenção do imóvel antes de ser entregue ao locatário, mas também para que o imóvel, quando finda ou rescindida a locação, seja entregue nas mesmas condições pelas quais o locatário recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do seu uso normal. As imobiliárias e os proprietários mais atentos têm se precavido com a realização de laudos e termos de vistorias quando da entrada e da saída do imóvel pelo locatário.

O laudo de vistoria é a análise em sentido amplo do imóvel. É avaliar o imóvel como um todo e relatar por escrito as condições do imóvel: piso, paredes, portas, instalações hidráulicas e elétricas.

Necessário se faz ressaltar que é importante que o laudo de vistoria seja executado na presença do locatário, locador e inclusive fiadores se esta for a garantia estabelecida entre as partes, se assim desejarem. Também é possível que uma terceira pessoa, elabore o laudo de vistoria e após apresente as partes para validação. Isto costuma ocorrer com muita frequência quando a locação do imóvel é intermediada por alguma imobiliária.

Uma vistoria adequada é aquela que abrange o imóvel como um todo, tanto as suas áreas internas como externas.

O ideal é contratar um profissional qualificado ou uma empresa especializada, que documente tudo com fotos e gere uma relação completa do imóvel. Oportuno explicar que somente engenheiros civis e arquitetos possuem habilitação legal para realizar laudos técnicos e vistoriar edificações e construções.

Para facilitar a compreensão do leitor, veja abaixo um exemplo de vistoria feita em uma casa, mais especificamente na sala do imóvel.

Vejamos:

1) Foto anexada ao laudo de vistoria.

2) Laudo de Vistoria:

• 1. Sala de Entrada da Casa
• 1.1 Porta: de acesso a sala é constituída em madeira maciça, trabalhada e de ótima qualidade. A porta apresenta a pintura nova, feita na cor branca e em perfeito estado de conservação. A porta possui 01 (uma) fechadura principal de marca stam com 01 (uma) chave tetra também de marca stam, ambas funcionando perfeitamente. A porta ainda possui uma segunda fechadura, de segurança, de marca stam com 01 (uma) chave de marca stam; Demais acessórios da porta (madeiramento, fechaduras, maçanetas, marco, dobradiças, batente em inox) tudo em perfeito estado de uso, funcionamento e conservação; 1.1.1 Observações: é possível notar que a porta raspa um pouco ao abrir;
• 1.2 Piso: da sala é constituído em lajotas de porcelanato sendo que todas as peças são iguais e encontram-se em regular estado. Piso bastante conservado e em bom estado. Piso ainda possui alguns detalhes com pastilhas decorativas; 1.2.1 Observações: é possível notar no piso pequenas marcas decorrentes do desgaste natural do uso;
• 1.3 Rodapés: fazendo o contorno de toda a sala, rodapés em madeira, possuindo a pintura na cor branca, pintura nova e em ótimo estado de conservação, rodapés inteiros e conservados;
• 1.4 Janela: esta sala possui 01 (uma) janela em aço modelo: Veneziana, marca: Lucasa, modelo: Facilita 100×200. Com pintura branca, acabamento em eletropintura (pintura impecável original de fábrica em ótimo estado). Janela já possui par de vidros instalados, ambos de cor cristal e inteiro. Janela possui grades quadrada inteira. Janela possui 06 (seis) folhas e acessórios na cor do produto. Janela com trinques manuais funcionando perfeitamente. 1.4.1 Observações: a janela possui um trinco avariado, faltando pedaços;
• 1.5 Paredes: as paredes encontram-se inteiras e são constituídas em alvenaria. Possuem 02 (dois) tipos de texturas, sendo uma textura simples e lisa e outra crespa; As paredes encontram-se inteiramente pintadas, a pintura é nova e foi feita com tinta de primeira linha Renner – acrílica semi brilho cor base areia;
• 1.6 Teto: o teto da sala é constituído em forro e rodapés de pvc cor branca e encontram-se todos inteiros, limpos e conservados;
• 1.7 Instalações Elétricas: sala possui: a) tomadas e interruptores elétricos, devidamente instalados, funcionando regularmente. Todos os plásticos são na cor branca e possuem a marca: Tramontina; b)no teto possui, 01 (um) suporte elétrico com 01 (uma) luminária plafon constituída em vidro branco com desfoque; c) faz parte da iluminação da sala, possui 06 (seis) luminárias do tipo Dicroica com lâmpadas em led; d) a sala possui ainda uma instalação extra feita com caneleta;
• 1.8 Acessórios da Sala: fazem parte da sala: a) lareira:a sala possui 01 (uma) lareira constituída em alvenaria com acabamento lateral em textura simples lisa, com pintura nova, feita com tinta de primeira linha Renner – acrílica semi brilho cor base areia, na parte da frente da lareira, possui um acabamento feito em pedras rústica, com acabamento liso e fragmentado, pedras inteiramente conservadas. Fazendo o conjunto da lareira possui 01 (uma) bancada em pedra de mármore branco, pedra inteiramente conservada; Na parte principal da lareira, possui internamente, tijolos do tipo refratária, tijolos inteiros e devidamente fixados. Lareira funcionando perfeitamente; b) sensor de movimento:no teto da sala possui 01 (um) sensor de movimento, de cor branca, infravermelho modelo convencional, devidamente instalado no canto da parede e funcionando perfeitamente; c) suporte para cortina:acima da janela possui 03 (três) suportes em pvc de cor creme, para cortina, sem cortina e sem trilho; d) ar condicionado:a sala possui já instalado e funcionando perfeitamente 01 (um) ar condicionado Split, marca: Electrolux – modelo: PL074R , potência de 9.500BTU, encontra-se instalado na parede da sala, funcionando perfeitamente. Faz parte deste ar condicionado 01 (um) controle digital com pilhas, funcionando perfeitamente; e) cabo tv: a sala possui 02 (dois) cabos para tv, tipo coaxial branco com suporte em inox, cabos com aproximadamente 01 (um) metro cada cabo;

Ao final da locação, na entrega do imóvel, será feita uma nova vistoria, para verificar se o imóvel está em condições semelhantes a quando foi entregue ao locatário.

O laudo de vistoria geralmente é emitido por uma imobiliária, através de um corretor de imóveis, mas quando isso não ocorre, ainda é possível que o inquilino ou proprietário elabore o relatório e anexe ao contrato, coletando as assinaturas.

A vistoria assegura o bom deslinde da relação locatícia e quando está tudo em ordem a relação locatícia é encerrada normalmente. Por outro lado sempre existem litígios, principalmente na entrega do imóvel.

Não raras as vezes, ao final da locação, quando o locatário desocupa o imóvel, é possível notar certas avarias , geralmente pisos rachados, paredes sem pintura adequada, entre tantos outros.

Não havendo sequer vistoria inicial tampouco final, como o locador/proprietário e até mesmo o locatário poderá exigir os reparos no imóvel objeto da locação?

Muitos proprietários e também locatários, diante das tratativas frustadas, buscam no Judiciário, a resolução do litígio.

Porém, a muito tempo é pacífico na jurisprudência que para provar os danos no imóvel, necessário é a juntada do laudo de vistoria inicial, realizado quando da entrada do inquilino no imóvel e final quando da entrega do imóvel.

Da mesma forma, não é aceito pelos tribunais o laudo de vistoria final realizado unilateralmente pelo locador, sobre o argumento de que o laudo de vistoria final elaborado sem a presença do locatário não possui idoneidade para fins de prova.

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE JUDICIÁRIA. LOCAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. AÇÃO CATELAR INOMINADA. Ação declaratória: Reparos no imóvel. Não cabimento da cobrança. Ausência de comprovação de realização de laudo inicial de vistoria, com detalhamento do estado do imóvel no momento do início da locação. Ausente, ainda, laudo de vistoria final, e comprovação da intimação prévia do locatário ou fiadores acerca da realização da vistoria. Logo, não cabe responsabilização pelo pagamento dos reparos indicados unilateralmente pelo locador. É ônus do locador comprovar que o imóvel não foi devolvido em condições idênticas daquelas em que recebido pelo inquilino. Ação cautelar inominada. Existência de prova suficiente no sentido de que restou obstada a entrega das chaves. REJEITARAM A IMPUGNAÇÃO E NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70072811755, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ergio Roque Menine, Julgado em 27/04/2017).

Diante de todo exposto, é possível concluirmos que o laudo de vistoria, elaborado corretamente, na presença e ratificado por todas as partes (proprietários, inquilinos e fiadores) é uma garantia para todos, uma segurança que mantém o equilíbrio nas relações locatícias, evitando muita dor de cabeça e incomodações desnecessárias.

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