O CONTRATO DE LOCAÇÃO SEM GARANTIA E SUAS VANTAGENS

JÁ PENSOU QUE PODE EXISTIR VANTAGENS EM FIRMAR UM CONTRATO DE LOCAÇÃO DE BEM IMÓVEL SEM QUALQUER TIPO DE GARANTIA?

 Por Ana Paula Ribeiro dos Santos

No meu post anterior, abordei as garantias no contrato de locação previstas no artigo 37 da Lei do Inquilinato, pois a grande preocupação dos locadores é como o contrato será garantido em caso de inadimplemento. Será que o contrato de locação com garantia é a melhor opção?

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Celebrar um contrato de locação sem qualquer garantia causa, a princípio, certa estranheza e insegurança, por não ser tão comum e parecer algo incerto.

Em contrapartida, sabe-se que a exigência de uma garantia pode, em determinados casos, onerar o negócio, dificultar ou até mesmo inviabilizar o negócio pretendido.

Neste post, o meu objetivo é quebrar o paradigma de que a garantia é prioridade e demonstrar que o contrato de locação sem garantia possui vantagens que talvez a maioria das pessoas não conheça. Vejamos:

COBRANÇA DE ALUGUEL ANTECIPADO

O artigo 42 da Lei do inquilinato assegura ao LOCADOR, a possibilidade de optar pelo contrato de locação sem garantia, tendo como benefício na escolha dessa modalidade a cobrança do pagamento de aluguel e encargos até ao sexto dia do mês vincendo, ou seja de forma antecipada. É o famoso “pagar para usar”.

Ressalta-se que nas outras modalidades de locação que possuem qualquer garantiam (caução, fiança ou seguro fiança), é vedada a exigência antecipada de aluguel, constituindo contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário (Artigo 43, Inciso III, Lei 8.245/91);

FACILIDADE NA AÇÃO DE DESPEJO

Um grande atrativo nessa modalidade de locação é, sem dúvida, a possibilidade de, liminarmente, ser concedida a ordem judicial para desocupação do imóvel em caso de falta de pagamento de alugueis e acessórios pelo locatário. Bastando para isso que o locador preste caução judicial de três vezes o valor da locação, podendo ser real ou fidejussória (Artigo 64, § 1º, Lei 8.245/91), ou seja, ofertando o próprio imóvel locado ou depositando os respectivos valores em juízo.

Tal benefício encontra-se expresso no artigo 59, § 1º, inciso IX da Lei nº 8.245/91, assegurando que se o locador ajuizar ação de despejo com fundamento na falta de pagamento do aluguel e acessórios, não dispondo o contrato de garantia locatícia, deverá ser concedida liminar, sem oitiva da parte contrária, para desocupação do imóvel no prazo de 15 dias.

Assim, é certo que o locador retomará a posse do seu imóvel mais rápido, ao invés de ter como maior garantia a cobrança de valores em atraso. É uma ótima opção para quem tem como prioridade a retomada do bem e não apenas a garantia de cobrança.

Todavia, como cada tipo de contrato possui suas vantagens e desvantagens e cada locador possui sua prioridade, é necessário analisar o negócio e definir qual a melhor forma de pactuar com o locatário satisfazendo a vontade das partes envolvidas.

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