JUSTIÇA DERRUBA CÁLCULO DE ITBI COM BASE EM PESQUISA DE MERCADO

Compradores de imóveis têm conseguido, na Justiça, mudar o critério da Prefeitura de São Paulo para calcular o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). A busca pelo Judiciário vem se tornando frequente desde a crise no mercado imobiliário – que colocou em prática uma antiga fórmula de cálculo do imposto, mais benéfica para a arrecadação.

 

Enquanto outras cidades do país usam como base o valor venal do imóvel (o mesmo que serve ao IPTU) ou o da transação de compra e venda, na capital paulista existe um método próprio.

 

QUER APRENDER A AVALIAR UM IMÓVEL Clique aqui para aprender como…

 

O município prevê duas formas ao cálculo do ITBI: uma porcentagem do valor da negociação – assim como em outras cidades – ou o chamado valor venal de referência. Esse índice, o VVR, é determinado pela prefeitura com base em pesquisa de mercado e sem data pré-definida para a atualização.

 

Vale o que estiver mais alto no momento em que o negócio for fechado. E como os preços dos imóveis estão reduzidos – em função, principalmente, da baixa demanda – o valor venal de referência tem se destacado.

 

QUER APRENDER A CAPTAR UM IMÓVEL, clique aqui PARA APRENDER COMO

 

Em um dos casos levados para o Judiciário, que trata da compra de imóvel no bairro Butantã, o valor da transação foi de R$ 1,2 milhão, enquanto que o VVR estava fixado em R$ 2,1 milhões. E essa diferença fez quase que dobrar o que deveria ser recolhido como imposto.

 

Tem de ser destinado ao ITBI 3% do total. Nesse caso, se levado em consideração o valor da compra, deveriam ser pagos R$ 36 mil como imposto. Mas como a base utilizada foi a do VVR, a quantia acabou ultrapassando os R$ 65 mil.

 

Situação semelhante envolveu a compra de imóvel na região dos Jardins. O valor da transação foi de R$ 2,6 milhões e o VVR estava fixado em R$ 4 milhões. O imposto que pelo cálculo tradicional seria de R$ 79,5 mil, passou para R$ 120 mil.

 

A advogada Marília de Prince Rasi Faustino, do escritório Zilveti Advogados, ingressou recentemente com quatro ações desse tipo na Justiça e obteve decisão favorável em todas elas. “O primeiro cliente que atendemos fez todas as cotações no começo da negociação. Três meses depois, quando ele foi fechar a compra, percebeu que o valor do imposto havia

 

Os juízes vêm entendendo que não há base legal para o chamado VVR. “Afronta ao disposto nos artigos 150 da Constituição Federal e 97 do Código Tributário Nacional”, conforme as decisões. Para os magistrados, o ITBI deveria ser composto pelo valor da negociação ou pelo valor venal, que consta na planta de valores genéricos do município e serve de re

 

A discussão sobre o VVR gerou muito burburinho na época em que foi instituído – em 2005, por meio do Decreto Municipal nº 46.228. “É algo que só existe em São Paulo”, destaca a advogada Vanessa Campos de Almeida, do escritório Viseu Advogados. Ela afirma que ao comprador do imóvel não há sequer a chance de escolher uma ou outra opção de base de cál

 

O Órgão Especial do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) já se manifestou sobre o VVR ao julgar um Incidente de Inconstitucionalidade. Os desembargadores decidiram, na época, que o valor venal de referência deveria servir ao município “apenas como parâmetro de verificação da compatibilidade do preço declarado de venda, não podendo se prestar pa

 

Apesar da decisão, a prefeitura nunca retirou o VVR do cálculo do imposto, cuja arrecadação foi de R$ 1,75 bilhão em 2016. “E esses valores são fixados sem que exista critério objetivo. Pelo decreto, por exemplo, a prefeitura deveria basear o valor do metro quadrado em relatórios enviados pelas imobiliárias. Mas não há publicidade disso”, aponta Ma

 

Subsecretário da Receita Municipal, Pedro Ivo Gândra diz que a atualização do VVR é feita a partir de consultas de amostras do mercado (como o índice Fipezap, uma parceria entre a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) e o site de imóveis Zap) e que ocorre conforme as oscilações do mercado. “Pode ser semestralmente, anualmente. Depende d

 

Segundo Gândra, mais de 70% das transações imobiliárias têm valores mais altos do que o VVR. Para os casos de distorções, diz, há uma divisão interna na secretaria para avaliações especiais, onde o contribuinte pode apresentar a sua demanda e ter o valor do imposto reduzido (se for o caso, após a análise).

 

“Todo o trabalho é feito de forma a evitar que se extrapole o valor de mercado. Mas, como em qualquer método estatístico, podem haver algumas distorções. Estamos falando de uma cidade como São Paulo, onde existem 3,3 milhões de imóveis”, pondera o subsecretário da Receita Municipal.

 

Pedro Ivo Gândra acrescenta que está sendo implementada pela prefeitura a “declaração de transações imobiliárias”. A partir de agosto, as imobiliárias de São Paulo terão que informar mensalmente sobre todas as transações, de venda e alugueis, feitas em São Paulo. Essa declaração foi instituída pelo decreto de 2005 – o mesmo que criou o VVR – e está

 

Segundo Gândra, as informações serão usadas para compor a base de amostras do VVR e também de subsídio às análises dos pedidos de contribuintes para a redução do imposto.