USUCAPIÃO ORDINÁRIO

Por Gediel Claudino de Araujo Junior

Previsto no “caput” do art. 1.242 do Código Civil, o usucapião ordinário tem como características: (I) prazo prescricional de 10 (dez) anos; (II) ser o possuidor portador de justo título e boa-fé.

Além do prazo prescricional menor, o que diferencia este tipo de usucapião é a exigência do “justo título” e “boa-fé”, lembrando que no “usucapião extraordinário” o CC é expresso justamente em dispensar estas exigências, ou seja, o possuidor não precisa ter justo título nem estar de boa-fé.

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Segundo a doutrina, “justo título” é o documento apto a transferir a propriedade, por exemplo, escritura pública e formal de partilha, que, no entanto, não transfere, em razão da existência de algum vício ou irregularidade, não passível de saneamento.

A Jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem ainda considerado como justo título o “instrumento particular de compra e venda”, argumentando que se este documento é hábil para fundamentar a adjudicação compulsória, mesmo que não tenha sido averbado no registro de imóvel, nada mais lógico do que também considera-lo como “justo título” apto a ensejar a aquisição da propriedade por usucapião.

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Lembro que segundo o parágrafo único do art. 1.201 do CC, o possuidor com justo título goza da presunção relativa de boa-fé.

Embora a aquisição do direito de propriedade ocorra pelo simples decurso do tempo, a fim de ver o seu direito reconhecido, declarado, o interessado deve ajuizar ação de usucapião que, segundo o novo CPC, está sujeita ao rito comum (não há mais previsão de um procedimento especial).rt. 1.201 do CC, o possuidor com justo título goza da presunção relativa de boa-fé.

Para obter sucesso em sua demanda, o interessado deve apresentar junto com a petição inicial os seguintes documentos:

1) “documentos pessoais”: o interessado deve entregar ao advogado cópia do seu RG, CPF e comprovante de residência; se for casado, separado ou divorciado, deve ainda apresentar a certidão de casamento atualizada (regularmente averbada, quando for o caso). Lembro ainda que por se tratar de ação real imobiliária, o interessado casado deve se fazer acompanhar de seu cônjuge ou apresentar autorização marital ou uxória. O interessado viúvo deve ainda apresentar a certidão de óbito. A correção destes documentos é importante, visto que irão compor o futuro registro do imóvel usucapiendo.

2) “certidão atualizada de propriedade do imóvel usucapiendo”: este documento visa não só identificar a propriedade objeto da ação, mas também identificar em nome de quem ele se encontra registrado; pessoa, ou pessoas, contra quem a ação será ajuizada.

3) “certidão do distribuidor quanto a existência de ações cíveis em nome do autor”: este documento busca provar que a posse do autor é mansa e pacifica e deve abranger o período prescricional.

4) “carnê do IPTU do ano”: além de justificar o valor da causa, normalmente se usa o valor venal do imóvel usucapiendo como base para o valor da causa, a apresentação deste documento pode ajudar a provar o ânimo de dono e o próprio prazo da posse (juntando-se carnês anteriores).

5) “planta e memorial descritivo do imóvel”: a apresentação destes documentos possibilita a correta identificação do imóvel usucapiendo, visto que a ocupação nem sempre está dentro dos limites previstos no registro formal. Lembro que no caso de que haja construções no imóvel, estas só devem constar na planta e no memorial descritivo se forem regulares.

6) “justo título”: como já disse, é aquele documento hábil a transferir a propriedade, como, por exemplo, escritura pública, formal de partilha e, segundo jurisprudência do STJ, o “instrumento particular de compra e venda” firmado pelos proprietários do imóvel usucapiendo.

7) “relação dos confinantes e das testemunhas”: confinantes ou confrontantes, são as pessoas que vivem ao redor do imóvel usucapiendo que devem ser citadas para se manifestar sobre a pretensão do autor; as testemunhas são as pessoas que irão confirmar o tempo e a natureza da posse do autor.

Por fim, observo que a “petição inicial” deve ser elaborada de acordo com as exigências do art. 319 do CPC, requerendo-se a citação dos proprietários, dos confinantes e das fazendas públicas. Distribuída, ou protocolada, conforme o caso, no foro onde está localizado o imóvel usucapiendo, conforme norma do art. 47 do CPC.

Para maiores informações e modelos da ação, consulte o meu livro “Prática no Processo Civil”, publicado pelo GRUPOGEN.

Gediel Claudino de Araujo Junior é Bacharel em Direito pela UBC. Possui extensão universitária em Processo Civil pela Faculdade Autônoma de Direito FADISP. Especialização em Direito Privado pela UBC (incompleto). Defensor Público do Estado de São Paulo. Procurador do Estado de São Paulo. Professor de Direito Civil, Processo Civil e Prática do Processo Civil. Palestrante. Autor.