FATORES QUE INFLUENCIAM NO VALOR DO SEU IMÓVEL

 

Dicas da RE/MAX CasaInveste

Precificar uma propriedade nunca foi uma missão simples, mas o fato é que essa tarefa se tornou ainda mais complexa nos últimos anos. Primeiro, o mercado imobiliário experimentou uma valorização intensa, especialmente pela realização de grandes eventos esportivos no Brasil. Depois, com a crise econômica no país, os preços estagnaram. Diante dessa realidade, torna-se essencial compreender o que realmente influencia no valor do imóvel.

Ao comprar ou vender uma casa, apartamento ou outro empreendimento, é comum a discussão entre corretores de imóveis e clientes em torno do preço do imóvel. No Brasil, a compra de um imóvel é talvez o mais importante negócio que a pessoa fará durante a sua vida. Por isso, os cuidados com a solidez do imóvel, documentação, contratos e se o sonho é também um bom negócio devem ser realizados com o auxílio de um profissional especializado da corretagem imobiliária.

Dois apartamentos com características semelhantes em um mesmo condomínio podem ter valores diferentes. O piso, a mobília e o estado de conservação influenciam no preço final de um imóvel. Mas não basta que o local seja aconchegante e acolhedor. Há uma série de fatores que uma pessoa procura um novo lar e que valorizam o preço da propriedade, como por exemplo: O desejo de morar perto do trabalho e também encontrar na vizinhança uma boa infraestrutura. Ou quando levando em conta a necessidade do cliente, um casal sem filhos vai optar por um bairro mais boêmio. Enquanto, quando há crianças na família, a prioridade é a região com escolas e hospitais.

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O corretor de imóveis tem um papel fundamental na precificação, pois ele é o profissional mais indicado (e preparado) para identificar e interpretar os itens que fazem parte da precificação. Além de dominar inúmeros conhecimentos técnicos, ele ainda tem o poder de observação para avaliar com precisão o valor de uma unidade.

Segundo Danilo Igliori, professor do Departamento de Economia da USP, diz que existem três conjuntos de fatores principais que diferenciam os valores. Eles podem valorizar ou desvalorizar um imóvel. Veja abaixo quais são eles: 

1- CARACTERÍSTICAS:

O imóvel primeiramente é avaliado pelo seu tamanho, dormitórios e área de lazer. Fatores como número de torres e quantidade de unidades também são levados em conta. Igliori complementa que “Distribuição do espaço, boa estrutura e materiais como pisos e mobília de qualidade sempre chamam atenção de quem quer comprar ou alugar”.

2- LOCALIZAÇÃO:

Chamados de atributos locacionais, outra forma de valorizar um imóvel é destacar no anúncio a proximidade da linha do metrô, escolas, hospitais, áreas verdes e restaurantes. Igliori diz que locais com alto índice de criminalidade e poluição sonora podem refletir no preço. “Um estabelecimento como uma casa noturna, ou uma rua onde tem feira livre, pode trazer transtornos como trânsito intenso e dificuldade de acesso”, explica.

3 – MACROECONÔMICO:

A taxa de juros tem grande impacto no valor do financiamento. É preciso analisar as perspectivas econômicas que refletem diretamente no mercado. “O cenário macroeconômico é importante para determinar o valor do imóvel, seja para investir ou para morar”, diz Igliori. Ou seja, em um momento delicado da economia, o valor da demanda sempre é mais alto e a procura é baixa. Os preços dos imóveis tendem a cair ou ficam estagnados. É o momento certo para comprar e barganhar. 

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TENDÊNCIA NO BRASIL

Os bancos do país já abriram uma nova modalidade chamada “home equity”, que é uma linha de crédito ainda pouco conhecida, mas que permite que um proprietário use sua casa como garantia para fazer uma reforma, por exemplo. “Uma pessoa pode pegar um pedaço de seu imóvel quitado, como utilizar 10% do seu valor, para se mudar para um local maior”, diz Danilo Igliori. O economista lembra que em épocas de crise, é mais uma garantia disponível no mercado em operações de crédito. Quer saber o que mais faz diferença no preço final de um imóvel? Então confira mais fatores que o impactam diretamente!

LOCALIZAÇÃO

Existe uma máxima do mercado que enumera os três principais fatores que valorizam um imóvel: localização, localização e localização. Esse quesito, tem sido tratado como o principal nesse tipo de análise, pois serve para delimitar a região de interesse para aquisição do imóvel, sendo fator determinante na escolha. Deve ser observada a infraestrutura da região, vizinhança, vias de acesso, tendência de ocupação circunvizinha, condições de segurança e possibilidades de alterações futuras.

Muitos corretores imobiliários consideram a localização o aspecto decisivo na hora de definir o valor do imóvel. E eles realmente não estão errados! Afinal, a proximidade de áreas centrais ou bairros nobres valoriza, sim, qualquer propriedade. E é justamente a procura por essas regiões que valoriza a oferta, elevando os preços. Áreas com um bom potencial de crescimento ou que estejam recebendo melhorias e investimentos também costumam ser bem avaliadas.

Por outro lado, imovéis em localidades desprivilegiadas sofrem depreciação. Poucas pessoas se dispõem a morar em áreas marcadas por uma grande incidência de criminalidade ou mesmo pela ausência de atendimento a serviços básicos como água, energia, esgoto, gás e até internet. Ruas não pavimentadas e espaços que alagam facilmente também representam um mau prognóstico para os preços.

ESTRUTURA

Ter uma boa estrutura é igualmente importante na hora de decidir o valor do imóvel. Atualmente, por exemplo, muita gente quer modernizar sua unidade e, para isso, é fundamental contar com uma planta que não seja engessada, permitindo as tão sonhadas mudanças. Entre as alterações mais comuns estão a criação de ambientes amplos e da famosa cozinha americana, que demandam a remoção total (ou ao menos parcial) de paredes.

O número de cômodos, a integração entre eles e a forma como são distribuídos também contam bastante, bem como, obviamente, a metragem total da unidade como dito anteriormente pelo Danilo Igliori, professor do Departamento de Economia da USP. Embora apartamentos pequenos e funcionais estejam em alta no mercado, é inegável que ambientes maiores e mais aconchegantes ainda enchem os olhos de muitos compradores.

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FACILIDADES

Outro ponto muito desejável para grande parte dos compradores é que a região do imóvel esteja suprida por um bom número de facilidades. Pode acreditar: em dias corridos como os de hoje, contar com estabelecimentos comerciais e serviços a poucos minutos de casa pesa muito na hora da escolha.

Entre as comodidades mais desejáveis, podemos incluir supermercados, farmácias, bares, restaurantes, lanchonetes, hortifrútis, escolas, hospitais, clínicas, universidades, bibliotecas, padarias, lavanderias, centros comerciais e shopping centers, entre outras. Para quem não abre mão da saúde e da boa forma, academias de ginástica, parques, praças e ciclovias também são diferenciais.

ACABAMENTO

Sempre ouvimos falar que o acabamento é uma das partes mais caras de qualquer construção. Por isso mesmo é que muitas construtoras e proprietários escolhem economizar nesse item, investindo em material de segunda categoria. Isso certamente impacta de forma bastante negativa o valor do imóvel.

Corretores e até compradores mais atentos certamente pensarão 2 vezes antes de fazer uma proposta de compra a uma propriedade construída com materiais inferiores, mesmo que ela fique em uma região nobre. Isso sem falar que itens mais caros e de boa qualidade não apenas duram muito mais como exigem menos gastos e preocupação com a manutenção.

CONSERVAÇÃO

Não é preciso ser um especialista para entender que, além de uma boa escolha dos materiais na hora de fazer o acabamento, é fundamental preservá-los. Por esse motivo, o estado de conservação é mais um dos fatores que influem no preço do imóvel. Muitos donos não pensam nisso e usam a propriedade como se não houvesse amanhã. No entanto, o fato é que qualquer comprador desanima quando percebe que precisará gastar tempo e dinheiro com reparos.

Problemas hidráulicos, como vazamentos, ou elétricos, como quadros de energia desatualizados, ou mesmo estruturais, como rachaduras nas paredes, estão entre os problemas mais desencorajadores da compra.

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LAZER

Em tempos de estresse e correria, a possibilidade de usufruir de uma bela área de lazer pode fazer toda a diferença na hora da avaliação. A área tanto pode ser interna, como no caso de quintais particulares e áreas privativas, quanto externa, como ocorre na maioria dos prédios e condomínios nos grandes centros urbanos. Invariavelmente, esse item joga o preço do imóvel lá no alto.

Alguns empreendimentos residenciais, por exemplo, investem bastante nesse quesito. Não é raro encontrarmos nessas plantas piscinas, saunas, playgrounds, espaços gourmet, quadras poliesportivas, academias privadas, pistas de cooper, spas ou até mesmo pequenas salas de cinema.

PERSONALIZAÇÃO

Ao comprar um imóvel, muita gente aproveita o embalo para fazer diversas mudanças, deixando-o mais adequado às suas expectativas pessoais e às necessidades da família. Se isso for feito com cuidado e bom-senso, o resultado pode até elevar o preço da unidade. Porém, até a menor extravagância pode ser o suficiente para desvalorizar a propriedade.

Para atrair mais compradores, o indicado é apostar na neutralidade. Elementos sóbrios e cores discretas na parede são excelentes escolhas. É recomendável evitar o excesso de personalização e alterações de cunho estritamente pessoal, pois qualquer eventual reforma do futuro dono pode ser motivo para abatimento no preço de venda.

GARAGEM

Infelizmente, sabemos que os transportes públicos do Brasil deixam bastante a desejar, especialmente nas grandes cidades. Por isso, boas vagas de garagem costumam contar bastante na hora de avaliar o preço do imóvel.

Dispor de espaço suficiente para 1 ou 2 carros, por exemplo, é um tremendo diferencial para quem quer vender. Em alguns locais, isso chega a representar um percentual grande do valor pedido para uma transação.

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DOCUMENTAÇÃO

Esse é um item que, justamente por ser pouco observado no Brasil, torna-se também muito decisivo na hora da precificação de um imóvel. Muitos compradores deixam de fazer uma proposta quando se deparam com uma propriedade cheia de problemas na papelada.

Além de estar em dia com taxas e impostos da prefeitura, é importante também não ter outras pendências, como partilhas de herança ou inventários. É interessante emitir a matrícula atualizada do imóvel, as certidões negativas da Receita Federal, do INSS e da justiça na hora de vender.

SEGURANÇA

Quando um bairro já está consolidado, a possibilidade de surgirem construções irregulares, que podem vir a abrigar atos ilícitos, é quase inexistente, o que aumenta o nível de segurança.

Mas, além disso, os índices de assaltos e roubos na região, que são medidos e divulgados pelos órgãos de segurança, também são levados em conta. Quanto mais tranquilo for o bairro, mais valorizado ele é.

Medidas de segurança privada, como portaria 24 horas, portão automático com rápida abertura, chaves de porta com segredo e elevador automatizado, que é aquele que só consegue locomover quem tem o código do andar, sistemas de câmera de monitoramento e ronda contratada pelos moradores são itens que atraem os compradores e podem aumentar a valorização do local.

Situações como a proximidade com delegacias, sistemas prisionais e batalhões da polícia, no entanto, podem diminuir o valor do imóvel no mercado, por serem os locais onde as medidas corretivas são realizadas.

ELEVADOR DO IMÓVEL

Um fator que pode influenciar no preço do imóvel são os elevadores, responsáveis por 9% do valor final do imóvel. De acordo com pesquisas, elevadores são itens de grande relevância, e prédios que não os possuem fica naturalmente desvalorizados.

FACE PARA O SOL DO IMÓVEL

A iluminação natural oferece mais conforto para quem vive em um apartamento, principalmente, então as unidades que recebem a luz solar são mais valorizadas e vendem mais rapidamente. Em São Paulo, por exemplo, a melhor face para o imóvel estar direcionado é a norte, em que apartamentos com tal direção vendem mais rápido pela sua posição favorecida.

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ANDAR DO IMÓVEL

O andar em que um apartamento está localizado, que corresponde por 6% da valorização do mesmo. As unidades mais baixas são as menos procuradas, diz pesquisas, e quanto mais alto é o andar de um apartamento, mais ele é valorizado, pois além da vista, a menor quantidade de ruídos vindos da rua faz com que os andares superiores sejam os preferidos dos moradores.

VARANDA DO IMÓVEL

Abrir a janela ou sair na varanda do apartamento e ter um vista privilegiada, como um parque ou uma praça, é um dos itens que pode valorizar ou desvalorizar o empreendimento.

VISTA DO IMÓVEL

A vista possui relação direta com a existência de uma varanda, e representa 4% do preço da propriedade. De acordo com os dados, os imóveis em frente a parques, praças, praias e calçadão são bem valorizados.

INFRAESTRUTURA E TECNOLOGIA DO IMÓVEL

O último fator que tem mais influência no preço do imóvel é se ele é ajustado à tecnologia e disponibiliza cabo para televisão e wireless, que pode somar 4% do preço da propriedade. A automação residencial e predial já é uma necessidade e proporciona valor à propriedade.

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